¡Madre pago!… se volvió a reajustar
Así están diciendo muchos hispanos en Estados Unidos que compraron casa con interés variable o en inglés se conoce como ARM (adjusted rate mortgage).
La trama de la novela se pone más complicada porque durante el período 2007-2009 millones de préstamos se ajustarán a la nueva tasa de interés. En su estudio “Mortgage Payment Reset”, el Dr. Christopher Cagan estima que cerca de 1.2 millones de hipotecas con interés variable se reajustarán para el 2008. La mayoría de ellas serán del tipo “2/28” y “3/27”.
Y si las estimaciones son correctas, un periodo de seis años proyecta que 1.1 millones de préstamos declararán insolvencia o existirá remate con pérdidas de $112 mil millones de dólares. Todo por el reajuste en la tasa de interés.
Aunque él mismo dice que en una economía de $12 billones de dólares como la de Estados Unidos una pérdida de 1% no hace un hueco a nivel macro, las familias, compañías hipotecarias e inversionistas se verán afectados.
Pero, ¿cómo funciona esto del reajuste del interés que tiene a muchos soñando con la hipoteca en vez de con ovejas?
Fijo vs. Variable
Tradicionalmente el tipo de hipoteca que estaba en el menú de la economía doméstica de muchos era el préstamo de tasa fija (fix-rate loan). Este viene de dos sabores: 15 y 30 años. Como dice el nombre, el interés no cambia durante el término del préstamo.
Pero con un ambiente de intereses bajos como se vivió en el periodo 2001-2005 era de esperar que los préstamos de tasa fija pasaran a ser la “prima donna” del sueño americano. Y es en el periodo 2004-2006 cuando entran en escena los que una vez fueron el hijo prodigo y hoy son el paria de la familia hipotecaria: los préstamos exóticos.
Este tipo de préstamos tuvo sentido para muchos compradores y vendedores porque se hacían pagos bajos. Esto liberaba dinero para que las familias compraran otras cosas. También se asumía que el valor de la propiedad seguiría subiendo y esto justificaba mayor endeudamiento. En otras palabras, hicieron de su casa un cochino de cemento.
Pero llegarían los años donde el riesgo vendría a reajustar cuentas no pagadas.
A reajustarse la tasa de interés
Por definición la tasa fija no se ajusta pero la variable sí. Por contrato, a muchos se les permitió comprar casas a un buen bajo interés que se quedaría fijo por un periodo. Al cabo de un tiempo de entre 6 meses y 5 años, ese interés dejaría de ser fijo y se haría variable de acuerdo con la tasa de interés en el mercado.
Claro, aquel que le subió paulatinamente –digamos de $1,300 a $1,400- le incomoda pero lo maneja pero a quienes se le duplicó el pago -digamos de $1,300 a $2,600- la cosa se le pone de hormiga brava. Y si el precio de la casa bajó, se le hará más difícil refinanciar.
Y aquí está el detalle. No es tanto cuándo se hizo o se hace el reajuste, sino el tamaño de éste.
Crearé un ejemplo hipotético para ilustrar el efecto del reajuste.
Claudia compró una propiedad en el 2005 y sacó un préstamo por $175,000. No dio pago inicial. El contrato le daba la oportunidad de pagar 2.75%. de interés. Ella no lo podía creer, el pago mensual era de $714. Era sólo 20% de su ingreso. En su vida no hubiera imaginado que compraría esa casa con su sueldo de $3,500 dólares mensuales.
Con un pago mensual bajo, ella tenía dinero disponible para otras cosas. Así aumentó los gastos, obtuvo más préstamos y vivió a plenitud.
Lo que ella no se había percatado es que el 2.75% era fijo sólo por un tiempo. Era un préstamo tipo “2/28” donde los primeros dos años era fijo y después variable.
Al cabo de dos años (2007) el interés cambiaría de 2.75% al interés en el mercado (5.5%) más 2.5% de margen. El total del interés subiría a 8%. Esto se traducía en un pago mensual de $1,438. O sea, el pago se iría a más del doble y representaría 42% de su ingreso sólo para pagar la hipoteca. A esto súmale que ella tendría que pagar impuestos, seguro, otras deudas, además de gastos diarios como comida, transportación, etc.
Y para hacer el panorama peor los precios de las propiedades en su área cayeron un 5%, haciendo difícil que su hipoteca pudiera ser refinanciada. Claudia entraría dentro del grupo que muy posiblemente se declare insolvente (sin capacidad de pagar la hipoteca).
Este ejemplo no muy lejano de la realidad muestra las miles de familias que enfrentarán un caso similar al de Claudia.
Sin sumar que si no hubo aumento del ingreso para cubrir ese reajuste, los precios de las propiedades disminuyeron, se enfermaron, perdieron el trabajo, hubo una muerte repentina o aumentaron el nivel de deuda de forma desproporcional con su ingreso, la situación se hace más sensible para muchas familias.
¿Qué hacer?
Mi gente, si estás viviendo el reajuste o lo vivirás, hay varias cosas que puedes hacer.
Lo primero es no desesperarse y no tomar decisiones a la ligera. Nada de peleas en familia. No hay tiempo para eso.
Hay que actuar AHORA. Revisa tus gastos y tus ingresos. Pon a dieta financiera los gastos que no son necesarios e incluso busca otro trabajo. La idea es salir del hueco donde estás. También necesitas saber a cuánto subirá el nuevo pago. Busca en el contrato la cláusula que diga "interest rate". Así sabrás cuándo se ajusta el nuevo pago, el índice que afectará el nuevo pago y el interés máximo que te cobrarán.
Evita la ayuda de aquellos que dicen resolverán el problema y terminan siendo un fraude. Contacta al banco donde tienes la hipoteca. Intenta refinanciar el préstamo. Va a ser posible para aquellos que tienen “equity” en la casa para cubrir el préstamo que deben y los gastos de cierre. A los que no tienen equity (o muy bajo) es muy difícil que se lo den.
Si esta posibilidad no funciona busca realizar un plan de pago. No ignores las cartas que te envían. Eso es peor. Intenta negociar un plan de pago (esto es efectivo si tu problema es por falta de efectivo a corto plazo).
Si el plan de pago no funciona o no te conviene, la otra opción es hacer un “forbearance” donde el prestamista te permite suspender los pagos por algunos meses hasta que vuelves a tu vida financiera normal. Esto no es eterno. Puede que te den uno, tres o seis meses de gracia. Pero después del periodo hay que volver a pagar.
Mancomunado a estas investigaciones y opciones busca una agencia de consejería aprobada por el departamento de vivienda en tu área . Pregúntales sobre el programa de FHASecure. Aunque hay algunos requisitos, puede que califiques.
Ellos te pueden ayudar a negociar y también dilatar el mayor tiempo posible el remate de la casa. Por eso, entre más temprano actúes mejor. Hay que ganar tiempo a como de lugar.
Hay que prepararse para el temporal porque este año y el próximo miles de familias hispanas gritarán “¡Madre pago!…se volvió a reajustar”.
Al final, tú decides.
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