El alboroto en el mercado hipotecario abre una caja de pandora que muestra los excesos, riesgos y oportunidades que enfrentaron los hispanos en los Estados Unidos para lograr el sueño americano. Mario y Leticia Montes abrieron esa caja de pandora. Un reportaje publicado en The Wall Street Journal muestra un ejemplo de lo que miles de hispanos están enfrentando actualmente.
En el 2005 esta pareja de California encontró la casa de sus sueños. Después de reunirse con sus hijas adolescentes en la cocina, todos decidieron que harían el sacrificio necesario para tener la casa que bajo los estándares tradicionales de préstamos no les sería aprobado.
¿El precio? 565,000. ¿Su ingreso? $90,000 ¿El historial de crédito? Más o menos. ¿Ahorro? Muy poco. Pero como estaban en medio del “frenesí” hipotecario y fácil acceso a préstamos no tradicionales, los Montes podían soñar con tener la casa.
Con la ayuda de un agente hipotecario amigo, la familia financió con préstamos “subprime”, usando dos préstamos: uno para financiar el 80% de la compra, y el segundo para cubrir el restante. El tipo de préstamo era un 2/28 donde los primeros dos años pagan el interés fijo por dos años y después sería variable. La familia pagaría $3,200 mensuales, sólo en interés, por los primeros dos años, y después subiría cerca de $900 más el pago mensual ($4,100).
La mujer tenía sus reservas sobre el pago. “Le dije, 'Mario, yo espero que no nos estés metiendo en algo que nos vaya a doler’” comentó Leticia.
Dos años después, varias cosas pasaron. Le subieron los impuestos de $2,900 a $6,000. Trataron de refinanciar pero tenían una penalidad de $12,000. El precio de las propiedades en el área cayó. Varios bancos declinaron refinanciarles por no tener patrimonio en la casa. El pago actual redondea los $4,000.
Además tienen dos autos por lo que pagan $700 dólares mensuales. Están financiando la educación de una de sus hijas. No hay club de jazz, ni lecciones de piano para la menor, ni viajes para el lago Tahoe. Mario está trabajando en un segundo trabajo en los fines de semana como bartender. Y aseguro en la entrevista que está dispuesto a buscar un tercer trabajo con tal de no perder la casa.
Me pregunto: ¿alguien le dijo a Mario que estaba comprando una casa a un valor de más de 6 veces su ingreso anual, cuando usando la regla del 28/36 (la práctica de préstamos convencionales) le requería tener un ingreso mucho mayor? ¿No le estimaron que de acuerdo a su ingreso el precio de la casa debía ser menor y si quería comprar la de $565,000 tenía que ahorrar muchos más? ¿No le explicaron que el pago para pagar la hipoteca estaba representando $.42 centavos de cada dólar? ¿Nadie le dijo que la economía y los precios de las propiedades no siempre suben y cuando haya una caída en la economía pudiera verse afectado?
Este alboroto hipotecario abre una caja de Pandora ante la que debemos tomar apuntes para el futuro.
Varias estadísticas y estudios nos venían avisando de los problemas que enfrentaban muchos hispanos. Un estudio de Harvard publicado en el 2002 decía que los hispanos era la minoría que ponía menos pago de entrada (4%). Si la comparas con la más alta, la asiática (14%), muestra que ponemos menos de “downpayment”.
El mismo estudio indica que la situación es más delicada en los hispanos, porque la mitad de los inmigrantes pagan más del 30% de su ingreso en hipotecas. “Estos números son signos de peligro potencial en familias que están estirándose para lograr adquirir su casa y puede que sean más vulnerables a caídas económicas”, afirma el estudio.
Un estudio de Departamento de la Vivienda publicado en el 2000 concluyó que los tipos de hipotecas “subprime” (no preferencial) eran 3 veces más probables en barrios de ingresos bajos que en los de ingresos elevados.
Esto se confirmó más adelante con un estudio de la Reserva Federal, donde muestra que en el 2005 2 de cada 5 hispanos con hipotecas convencionales pagan más interés (incluso 3% por ciento más en financiamiento) que un anglo o asiático (menos de uno de cada cinco).
También se detectó un problema con la educación y el conocimiento en los hispanos. Por ejemplo, Fannie Mae hizo una encuesta en el 2003 donde mostró la falta de conocimiento entre nuestra comunidad. En una de las preguntas sobre cierto o falso, cerca de 3 de cada 4 hispanos creía que el prestamista estaba obligado por ley a ofrecerles el mejor préstamo.
Cuatro de cada cinco dijo que no entendía el proceso para adquirir una propiedad.
Pero también existía un deseo de tener casa propia. Miles de familias hispanas querían ser dueñas de una casa.
En la misma encuesta de Fannie Mae se mostró que 4 de cada 5 hispanos consideraba, que la inversión en una propiedad era segura y 3 de cada 4 dijo que ser dueños de casa era un sueño que querían realizar.
A esto súmale que el incremento en la población debido a la inmigración y los nacimientos. Si se compara con los anglos, sólo el 49% de la población hispana es dueña de casa, cuando la población anglo es de 79%.
También existían hispanos líderes de la industria de la hipoteca deseosos de satisfacer esa demanda. El Hispanic National Mortgage Association ante una presentación a la Asociación de Banqueros Hipotecarios Norteamericana en el 2005, indicó que el mercado representaba una oportunidad de $65 mil millones de dólares en aquellos que no tienen seguro social o que usan otro tipo de identificación. Y otros $10 mil millones en el mercado de refinanciamiento.
Sin embargo, existían varios retos. Este mercado potencial tenía poco o ningún historial de crédito, dificultad de establecer la procedencia y estabilidad de los ingresos y dificultad en el lenguaje, por ejemplo.
Ante una creciente demanda de la población, una industria hipotecaria hispana ávida por llegar a este mercado y la dificultad que muchos hispanos tenían de recibir préstamos convencionales, los préstamos “subprime” se veían como la opción para satisfacer a dos gigantes.
El mismo Congressional Hispanic Caucus Institute (CHCI), creado en 1978 por los congresistas hispanos para incrementar las oportunidades de la comunidad en el país, hizo varias recomendaciones para ayudar a satisfacer la demanda tanto de los hispanos como de la industria.
En un informe publicado en el 2004, el instituto hizo varias recomendaciones como incrementar la educación financiera, promover e incentivar en el consumidor productos de hipotecas no tradicionales, crear un mercado secundario para hipotecas sin identificación del seguro social, incrementar incentivos monetarios a los vendedores para ayudar a aquellos que no tienen historial de crédito o de ingresos, entre otras iniciativas.
Ante esta motivación era de esperar que el incremento de dueños de casas hispanos aumentaría. El mismo Instituto en un estudio publicado en el 2005 reporta que los dueños de propiedades hispanos llegaron al 50% del total de la población hispana, en comparación al 46.7% en el 2003 (el departamento de la vivienda hace similar apreciación).
Pero, estamos en el 2007 y la situación económica es distinta. Muchos hispanos están como la familia Montes. Otros ya perdieron. “Estamos viendo una gran cantidad de ejecución de hipotecas y atrasos, y desafortunadamente, muchas de estas provienen del mercado hispano” dijo Leo Simpser, director de la Hispanic National Mortgage Association en un reportaje a la Voz de San Diego publicado en abril de este año.
Los hispanos están recibiendo el golpe más duro. De los casi 84,000 préstamos de hipotecas “subprime” hechos a latinos en el estado de California en el 2005, cerca de 17,000 se perderán por falta de pago, según el Center for Responsable Lending. Eso representa una de cada cinco viviendas que se vendieron en el año.
Ess un tema muy complejo y de muchas variables que necesita de más investigación. Pero, cuando Prometeo decidido robar el fuego a los dioses y entregárselo a los hombres, estaba exponiéndose a que Zeus le enviara a Pandora.
Lo mismo pasó con las hipotecas “subprime” cuando se le concedieron a los miles de hispanos sedientos de lograr su sueño americano. La caja trajo oportunidades y también excesos.
Es tiempo de que revisemos el pasado reciente y hagamos ajustes para que no tengamos que escuchar a Santayana: “Aquellos que no pueden recordar el pasado están condenados a repetirlo.”
Al final tú decides
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