Hay una realidad que nosotros los hispanos tenemos que tomar en cuenta: en cuestión de hipotecas pagamos más y usamos más hipotecas no tradicionales que nuestros hermanos anglos. Vamos con un poco de estadísticas para refrescar.
Según el informe "HMDA" emitido por el Consejo Examinador de Instituciones Financieras Federales (FFIEC), uno de cada dos hispanos con un préstamo hipotecario en el 2005 pagó tres 3 por ciento o más en intereses en comparación a la población anglo, donde uno de cada cinco pagó una cifra similar.
Por otro lado, el Consejo Nacional de La Raza en un estudio publicado en el 2005 dice que los hispanos incrementaron su participación en la compra de hipotecas subpreferenciales, del total de hipotecas originadas durante el periodo 1993-2002, si se compara con la población anglo. Entre los hispanos aumentó 1,525% comparado con 1,080% en la comunidad anglo.
Aunque debe existir más de una razón, no podemos descartar la posibilidad de que parte del problema se debe a la práctica de préstamos deshonestos.
Voy con un ejemplo para mostrar este problema.
Tenemos a Ana y José. No están en bancarrota, ningún atraso, mismo puntaje de crédito y similar nivel de deuda en comparación al ingreso. El ingreso es similar, ambas van a comprar una casa con similares características, reciben el financiamiento del mismo prestamista y están cerrando la misma semana pero en distintas oficinas.
Pero tenemos un problema. Uno paga más que otro. Ana paga 6,5% de interés por el préstamo, el costo de cierre es 1%, su penalidad por pagar el préstamo antes del periodo es de 3 meses de interés y la duración de la cláusula es de un año.
Mientras José paga 9% de interés por el préstamo, el costo de cierre es 3%, su penalidad por pagar el préstamo antes del periodo es de 6 meses de interés y la duración de la cláusula es de 5 años.
Esta diferencia haría que José tenga que poner $6.000 dólares para cerrar la transacción y pague $302 dólares más mensualmente. Es 32% más que pagaría José por el mismo producto. Sin contar que pagaría más si decide refinanciar.
¿Cómo puede ser que dos personas con similares características, una termine pagando más que otra? La explicación puede estar en préstamos deshonestos.
Según estimaciones, los prestamistas en los Estados Unidos pierden cerca de $9 mil millones de dólares anualmente en préstamos deshonestos.
De esos, $2.9 mil millones se debe a cargos de interés excesivo. Viéndolo desde la perspectiva macro no es mucho. Si se generan más de $2 billones de dólares al año en préstamos para residencia (primer préstamo y refinanciamiento), la pérdida no llega al 1%.
Pero, a nivel micro, la familia que está en el 1% lo resiente. Y son miles que se ven afectadas por esta práctica.
¿Qué son préstamos deshonestos? Básicamente es vender intencionalmente un préstamo a un cliente con términos inferiores y/o altos costos en comparación a préstamos ofrecidos a otro cliente, con características similares en una misma región y tiempo, con el objetivo principal de enriquecer al que otorga el préstamo sin consideración del costo que tendría para el consumidor.
Entre las prácticas predatorias está que te cobran cargos excesivos, penalidades abusivas por pagar el préstamo en su totalidad antes del vencimiento, interés más alto porque el intermediario gana comisión por vender una hipoteca más cara o venderte un refinanciamiento que no necesitas.
Tambien está el caso de préstamos que tiene una cláusula de arbitraje obligado. ¿Qué quiere decir? que al prestatario, cuando ha sido víctima de un préstamo construido sobre términos abusivos o ilegales, no le está permitido buscar remedio legal en la cortes porque consintió arreglar cualquier disputa sin la corte de por medio.
Otra práctica es la de personas que aunque calificarían para un préstamo corriente con costo de intereses más bajo (preferencial), los prestamistas o intermediarios dirigen al comprador a que adquiera una hipoteca “subprime” (subpreferencial = más cara). Se estima que la mitad de prestatarios que adquirieron las hipotecas subpreferenciales, hubieran podido calificar para los préstamos con mejores términos.
Es cierto que no todos los prestamistas e intermediarios ejercen este tipo de práctica. Tampoco todos los préstamos subpreferenciales u otros préstamos otorgados son préstamos deshonestos.
Incluso no podemos concluir que porque hay gente que no puede pagar su casa fue porque le vendieron “gato por liebre”. La lógica me dice que hay muchos casos de consumidores que compran algo que le dicen que no deben, pero hacen caso omiso a las advertencias.
Por eso, sería errado concluir que todos los préstamos hipotecarios, todos los bancos, todos los agentes de hipotecas otorgan y venden préstamos deshonestos. Sería una falacia concluir así.
Pero también es una realidad que estas prácticas existen y que no va a desaparecer aunque traigan a Moisés y cree más tablas. Con más facilidades de crédito disponible, un aumento considerable en los últimos años de más intermediarios que están entrando al mercado con la libertad de vender hipotecas y consumidores demandando por más casas, hay el terreno fértil para las prácticas abusivas.
Algunos dicen que el mejor antídoto es más leyes federales y estatales. No lo sé. Porque mientras nosotros los consumidores le hagamos más fácil la práctica a los inescrupulosos, Moisés seguirá rompiendo tablas por la impotencia.
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